Rareté du foncier entre mer et montagne, clientèle internationale, attractivité de Sophia Antipolis : le marché immobilier de la Côte d’Azur ne ressemble à aucun autre. En 2026, il se caractérise par une progression modérée des prix et de fortes disparités entre les villes. Tour d’horizon des prix de l’immobilier dans les Alpes-Maritimes et des tendances à connaître avant d’acheter ou de vendre.
Les prix de l’immobilier dans les Alpes-Maritimes en 2026
Au 1er septembre 2026, le prix moyen dans les Alpes-Maritimes atteint 5 314 €/m² pour un appartement et 5 671 €/m² pour une maison. Le département reste le plus cher de la région, loin devant le Var voisin (4 215 €/m² pour un appartement).
| Évolution du prix médian (appartements) | Alpes-Maritimes | Cagnes-sur-Mer |
|---|---|---|
| 1 an (2025 / 2024) | +2,1 % | +2,8 % |
| 2 ans (2025 / 2023) | +3,7 % | +5,7 % |
| 4 ans (2025 / 2021) | +14,9 % | +14,4 % |
Sources : évolutions, prix médian des appartements vendus, base DVF (data.gouv.fr), calcul Maxime Guérin ; prix moyens, estimations MeilleursAgents au 1er septembre 2026, prix moyens net vendeur. Ces moyennes donnent une tendance : seule une estimation sur place tient compte des atouts réels d’un bien.
Après une forte hausse entre 2021 et 2023 (+10,8 % sur le prix médian des appartements), le marché azuréen a nettement ralenti : les prix ne baissent pas, mais progressent désormais plus modérément à l’échelle du département. Derrière cette moyenne, les écarts restent importants d’une ville et d’un quartier à l’autre.
Comparatif des prix par ville sur la Côte d’Azur
| Ville | Appartement (€/m²) | Maison (€/m²) | Loyer appartement (€/m²/mois) |
|---|---|---|---|
| Antibes | 6 529 | 7 713 | 19,5 |
| Cannes | 6 064 | 7 716 | 19,4 |
| Villeneuve-Loubet | 6 028 | 6 748 | 19,9 |
| Roquebrune-Cap-Martin | 6 659 | 12 750 | 21,3 |
| Nice | 5 219 | 6 427 | 20,7 |
| Cagnes-sur-Mer | 5 181 | 5 469 | 19,3 |
| Mougins | 5 186 | 6 942 | 19,4 |
| Saint-Laurent-du-Var | 5 158 | 5 099 | 19,8 |
| Menton | 5 122 | 6 345 | 20,3 |
| Vence | 4 389 | 5 010 | 18,0 |
| Grasse | 3 540 | 4 266 | 14,9 |
Sources : évolutions, prix médian des appartements vendus, base DVF (data.gouv.fr), calcul Maxime Guérin ; prix moyens, estimations MeilleursAgents au 1er septembre 2026, prix moyens net vendeur. Ces moyennes donnent une tendance : seule une estimation sur place tient compte des atouts réels d’un bien.
Les grandes tendances du marché azuréen
1. Un marché à deux vitesses : littoral et arrière-pays
L’écart est saisissant entre les communes du bord de mer et celles de l’arrière-pays : un appartement coûte en moyenne près de deux fois plus cher à Antibes qu’à Grasse. Pour les acquéreurs, les communes de la « deuxième ligne » (Vence, La Gaude, Saint-Laurent-du-Var) offrent un bon compromis entre budget et qualité de vie.
2. La vue mer et les extérieurs, critères rois
Terrasse, jardin, piscine, vue dégagée : ces atouts font la différence et se valorisent fortement. À l’inverse, les biens sans extérieur ou mal classés au DPE se négocient davantage.
3. Une demande internationale et de résidences secondaires
La Côte d’Azur attire toujours une clientèle venue de toute l’Europe et au-delà, grâce notamment à l’aéroport Nice Côte d’Azur, troisième aéroport de France. Cette demande soutient les prix du haut de gamme et des biens de caractère. Découvrez aussi notre dossier sur l’immobilier de prestige sur la Côte d’Azur.
4. La performance énergétique au cœur des négociations
Depuis 2025, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location lors d’un nouveau bail ; ce sera le cas des logements F en 2028. Les acquéreurs intègrent désormais le coût des travaux de rénovation dans leur offre.
Cagnes-sur-Mer, un marché dynamique
Avec des prix proches de ceux de Nice mais inférieurs à ceux d’Antibes ou de Villeneuve-Loubet, Cagnes-sur-Mer progresse un peu plus vite que le département : +2,8 % en 2025 pour le prix médian des appartements, contre +2,1 % pour les Alpes-Maritimes (ventes réelles, base DVF). Plage, village médiéval, gare TER, accès à l’A8 : la ville coche de nombreuses cases. Tous les détails dans notre article prix immobilier à Cagnes-sur-Mer en 2026.
Acheter ou vendre sur la Côte d’Azur en 2026 : mes conseils
- Vendeurs : fixez un prix réaliste dès le départ ; les acquéreurs sont informés et comparent. Soignez la présentation : photos professionnelles, vidéo, voire images aériennes par drone pour les biens avec vue.
- Acquéreurs : faites-vous accompagner par un professionnel qui connaît les micro-marchés ; d’une rue à l’autre, les écarts peuvent dépasser 30 %.
- Investisseurs : privilégiez les emplacements recherchés à l’année, proches des transports et des commerces.
Questions fréquentes
Quel est le prix moyen de l’immobilier sur la Côte d’Azur en 2026 ?
Dans les Alpes-Maritimes, le prix moyen est d’environ 5 314 €/m² pour un appartement et 5 671 €/m² pour une maison au 1er septembre 2026, avec de fortes variations selon les villes.
Quelle est la ville la plus chère de la Côte d’Azur ?
Parmi les grandes villes, Antibes et Cannes figurent parmi les plus chères, avec plus de 6 000 €/m² en moyenne pour un appartement. Certains secteurs comme Saint-Jean-Cap-Ferrat ou le Cap d’Antibes atteignent des niveaux bien supérieurs.
Les prix vont-ils baisser sur la Côte d’Azur ?
À l’échelle du département, les prix progressent modérément (+2,1 % en 2025 pour le prix médian des appartements). La rareté du foncier et la demande soutenue limitent le risque de forte baisse, mais les biens mal placés ou énergivores se négocient davantage.
Un projet immobilier sur la Côte d’Azur ?
Je suis Maxime Guérin, conseiller immobilier indépendant iad France à Cagnes-sur-Mer. Je connais le marché local rue par rue et je vous accompagne de l’estimation à la signature. Demandez votre estimation offerte, appelez-moi au 06 03 73 59 51 ou écrivez-moi sur WhatsApp.
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