Village fortifié perché sur son éperon rocheux, haut lieu de l’art moderne, Saint-Paul-de-Vence est l’un des marchés les plus prestigieux de l’arrière-pays niçois. Voici mon analyse du marché, secteur par secteur.
Avec environ 3 200 habitants, Saint-Paul-de-Vence compte peu de ventes chaque année. Les prix vont du simple au quadruple : un petit appartement ancien du village n’a rien à voir avec une villa avec vue mer dans les collines.
3 190habitants
72,1 %de ménages propriétaires
24,3 %de résidences secondaires
7,3 km²de superficie
Appartements6 739 € / m² en moyenne
de 3 446 € à 13 479 € selon l’emplacement
Maisons6 774 € / m² en moyenne
de 3 053 € à 13 547 € selon l’emplacement
Fourchette des prix au m² selon les rues et le type de bien.
Lecture géographique
Les quartiers au prisme du prix au m²
J’ai calculé le prix médian des ventes réellement signées entre 2023 et 2025, secteur par secteur. Le marché est étroit : ces repères donnent une tendance, pas un prix exact, et chaque villa se juge à sa vue, son terrain et ses prestations.
Prix médian au m² des maisons vendues entre 2023 et 2025 (DVF). Cliquez sur un quartier pour lire son analyse.
01
Vivre dans une carte postale
Le village fortifié et ses abords
5 140 €appartement7 390 €maison
À l’intérieur des remparts élevés sous François Ier et juste au pied du village : ruelles pavées, galeries d’art et maisons de pierre. Les appartements, souvent petits et anciens, restent plus accessibles ; les maisons de village avec terrasse et vue sont rares et très recherchées.
Secteur : rue Grande, montée de la Castre, rue des Doriers, Sous Barri Base : 21 appartements et 12 maisons vendus (2023-2025).
02
Le quartier de la Fondation Maeght
Les Gardettes et la route de Vence
peu de ventesappartement6 700 €maison
Au nord-ouest du village, sur la colline des Gardettes où se trouve la Fondation Maeght : de belles villas dans la pinède, avec souvent une vue sur le village ou la mer. C’est l’un des secteurs les plus prestigieux de la commune.
Secteur : chemin des Gardettes, chemin de Fontmurado, chemin des Fumerates, route de Vence Base : 10 maisons vendues (2023-2025) ; trop peu d’appartements pour une médiane fiable.
03
Entre village et bord de mer
Les Serres et le Malvan
6 750 €appartement6 470 €maison
Au sud-est du village, sur les pentes qui descendent vers Cagnes-sur-Mer : résidences de standing et villas, avec un accès plus direct vers la côte. Un secteur recherché par ceux qui veulent l’adresse Saint-Paul tout en restant proches de la mer.
Secteur : route des Serres, chemin du Malvan, chemin de la Pounchounière, chemin des Espinets Base : 7 appartements et 8 maisons vendus (2023-2025) : un repère à prendre avec prudence.
04
Côté La Colle-sur-Loup
Le Cercle et Saint-Étienne
peu de ventesappartement5 620 €maison
À l’ouest du village, en limite de La Colle-sur-Loup : un secteur de maisons individuelles plus discret, où l’on trouve les prix d’entrée les plus doux pour une maison à Saint-Paul-de-Vence.
Secteur : chemin du Cercle, chemin de Saint-Étienne, chemin de la Rouguière Base : 11 maisons vendues (2023-2025).
05
Le sud de la commune, vers Cagnes
Les Blaquières et le Puits Fleuri
peu de ventesappartementpeu de ventesmaison
À l’extrême sud de la commune, au contact de Cagnes-sur-Mer et de La Colle-sur-Loup : un secteur résidentiel plus proche des commerces et des grands axes, qui offre une adresse Saint-Paul à des prix souvent plus raisonnables.
Secteur : route des Blaquières, chemin du Puits Fleuri, Léouvé Trop peu de ventes entre 2023 et 2025 pour publier une médiane fiable.
Estimation express
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La Fondation Maeght, les galeries du village et la Colombe d’Or, fréquentée par Picasso ou Matisse, font la renommée de Saint-Paul.
Patrimoine
Des remparts élevés entre 1543 et 1547 sous François Ier, parmi les premières fortifications bastionnées de France.
Accès
Cagnes-sur-Mer, sa gare et l’autoroute A8 sont à une dizaine de minutes ; Vence et La Colle-sur-Loup sont voisines.
Au quotidien
Village très touristique en journée, calme le soir ; les commerces du quotidien se trouvent surtout à La Colle-sur-Loup, Vence et Cagnes.
Écoles
Écoles, collèges et lycées à Saint-Paul-de-Vence
Saint-Paul-de-Vence compte un groupe scolaire public, route des Serres, avec une école maternelle et une école élémentaire. Pour le collège et le lycée, les élèves sont rattachés à un établissement d’une commune voisine, selon leur adresse.
Les Serres
École maternelle Saint-Paul-de-VencePublic
École élémentaire La FontettePublic
Résultats officiels de l’Éducation nationale, session 2025. Moyennes dans les Alpes-Maritimes : 88,9 % au brevet, 95 % au bac général et technologique, 85,6 % au bac pro. La « valeur ajoutée » compare la réussite de l’établissement à celle attendue compte tenu du profil de ses élèves : c’est l’indicateur le plus juste pour comparer deux établissements. Il n’existe pas de résultats publiés pour les écoles maternelles et élémentaires. L’école de votre enfant dépend de votre adresse (carte scolaire) : vérifiez votre secteur auprès de la mairie avant d’acheter.
Questions fréquentes
L’immobilier à Saint-Paul-de-Vence en questions
Quel est le prix au m² à Saint-Paul-de-Vence en 2026 ?
Au 1er septembre 2026, MeilleursAgents estime le prix moyen à 6 739 €/m² pour un appartement et 6 774 €/m² pour une maison, avec des écarts considérables : de 3 000 € à plus de 13 000 €/m² selon la vue, le terrain et les prestations.
Pourquoi les prix varient-ils autant ?
Le marché est très étroit, avec quelques dizaines de ventes par an. Une villa avec vue mer et piscine et un petit appartement ancien du village ne se comparent pas : l’estimation doit reposer sur des ventes vraiment comparables.
Peut-on louer en saisonnier à Saint-Paul-de-Vence ?
La demande touristique est forte, mais la location meublée de courte durée est encadrée (déclaration en mairie, règlement de copropriété, fiscalité). Renseignez-vous avant d’acheter dans ce but ; je peux vous orienter.
Quels sont les secteurs les plus recherchés ?
Le village fortifié et les collines des Gardettes pour les villas de prestige, puis les Serres et le Malvan pour leur accès rapide à la côte. L’ouest de la commune reste la porte d’entrée la plus accessible pour une maison.
Comment estimer mon bien à Saint-Paul-de-Vence ?
Sur un marché aussi rare, seule une analyse fine des ventes comparables et une visite permettent d’approcher le bon prix. Je vous propose une estimation offerte et argumentée.
Vendre ou acheter à Saint-Paul-de-Vence
Combien vaut votre bien, rue par rue ?
Les moyennes ne remplacent pas une visite. Je vous propose une estimation offerte, argumentée par les ventes récentes de votre secteur.
Prix moyens et fourchettes : estimations MeilleursAgents au 1er septembre 2026. Prix par secteur : prix médians des ventes réelles de 2023 à 2025 (base DVF, DGFiP, data.gouv.fr), regroupées par secteur par mes soins. Données locales : INSEE, via MeilleursAgents. Photo d’illustration : Emmanuel Martin / Unsplash.
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Maxime Guérin
Conseiller immobilier iad France
Maxime
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