01Le résidentiel chic, côté Saint-Laurent
Les Vespins
5 950 €appartement6 580 €maison
Les Vespins sont l’un des quartiers les plus cotés de Cagnes-sur-Mer : logements souvent de standing, rues calmes, et la mer à deux pas. C’est aujourd’hui le secteur où le prix médian des appartements est le plus élevé de la ville.
Avantages
- Quartier huppé, calme et bien entretenu
- Plages et promenade à proximité
- Bon accès aux services et aux transports
Points de vigilance
- Prix élevés, qui limitent l’accès à certains budgets
- Peu de biens disponibles
- Stationnement délicat en été près de la mer
Secteur : avenue des Vespins, avenue des Mimosas, Pas du Lido, chemin des Espartes, allée des Jacinthes
Base : 204 appartements et 21 maisons vendus (2023-2025).
02Élégance et prestige en bord de mer
L’Hippodrome
5 210 €appartementpeu de ventesmaison
Proche du célèbre hippodrome de la Côte d’Azur, ce quartier est l’un des secteurs les plus cotés de Cagnes-sur-Mer. Il combine proximité de la mer, qualité de vie et résidences haut de gamme, et attire une clientèle à la recherche d’un cadre prestigieux.
Avantages
- Souvent considéré comme le « rectangle d’or » de Cagnes
- Mer, plages et commodités à proximité
- Résidences de qualité, souvent avec extérieur
Points de vigilance
- Prix plus élevés que dans d’autres quartiers
- Animation ponctuelle les jours de courses
- Circulation sur le bord de mer en saison
Secteur : avenue du Domaine du Loup, boulevard J.-F. Kennedy, allée des Bouleaux, rue de la Foux, promenade de la Plage (partie ouest)
Base : 237 appartements vendus (2023-2025).
03Au pied du Haut-de-Cagnes
L’Hubac
5 180 €appartement5 980 €maison
Sur le versant ouest du Haut-de-Cagnes, l’Hubac est un secteur résidentiel apprécié pour son charme et sa tranquillité. Maisons et petites résidences s’y partagent un cadre verdoyant, avec parfois une vue sur le village ou la mer.
Avantages
- Ambiance paisible, idéale pour les familles
- Maisons avec jardin et vues possibles
- Village et centre-ville proches
Points de vigilance
- Peu d’animation et de vie nocturne
- Certains logements à rénover
- Voiture souvent nécessaire
Secteur : chemin de l’Hubac, chemin du Collet de l’Hubac, chemin des Travails
Base : 30 appartements et 32 maisons vendus (2023-2025).
04Entre centre-ville et plages
Le Lautin et les Petits Plans
4 800 €appartement7 060 €maison
Entre le centre-ville et le bord de mer, un secteur résidentiel calme, fait de résidences avec jardin et de quelques villas, sous les pins et les oliviers. Les rares maisons y atteignent des prix élevés.
Avantages
- Plages et centre-ville accessibles
- Résidences avec espaces verts
- Cadre calme et arboré
Points de vigilance
- Peu de commerces directement sur place
- Maisons très rares
- Circulation sur les axes vers la mer
Secteur : chemin du Lautin, chemin des Petits Plans, chemin des Amandiers, avenue de la Serre, rue Bir-Hakeim
Base : 281 appartements et 15 maisons vendus (2023-2025).
05Calme, verdure et familles
Le Val Fleuri
4 750 €appartement5 500 €maison
Le Val Fleuri est un quartier résidentiel calme et verdoyant, sur les collines à l’est de la ville. Il est apprécié pour son cadre paisible, ses espaces verts et son ambiance familiale, avec un bon équilibre entre tranquillité et proximité des commodités.
Avantages
- Cadre verdoyant et calme
- Ambiance familiale
- Écoles et équipements sportifs à proximité
Points de vigilance
- Moins d’animation et de commerces directs
- Déplacements vers le centre pour certaines courses
- Pentes selon les rues
Secteur : chemin du Val Fleuri, allée des Pruniers, chemin des Lavandins, chemin de Saint-Laurent
Base : 233 appartements et 22 maisons vendus (2023-2025).
06Villas et jardins sur les hauteurs
Les Gros-Buaux
4 740 €appartement6 690 €maison
Au nord-est de la ville, les Gros-Buaux sont un secteur apprécié pour leur cadre verdoyant et leur ambiance agréable. On y trouve une diversité de logements, notamment des villas avec jardin et piscine, recherchées pour une vie de famille au calme.
Avantages
- Villas avec jardin et piscine
- Environnement calme et verdoyant
- Commodités de Cagnes à quelques minutes
Points de vigilance
- Moins de vie urbaine que le centre
- Transports en commun limités selon les secteurs
- Véhicule nécessaire au quotidien
Secteur : chemin des Gros-Buaux, chemin de la Campanette, chemin de la Maure
Base : 73 appartements et 20 maisons vendus (2023-2025).
07L’authenticité au bord de la mer
Le Cros-de-Cagnes
4 670 €appartement7 090 €maison
L’ancien village de pêcheurs a su conserver son âme et son charme : ruelles animées, petites places conviviales, marchés, restaurants de fruits de mer et fêtes locales, à deux pas de la plage. Les écarts sont forts : les appartements face à la mer se vendent bien au-dessus de la médiane du quartier.
Avantages
- Ambiance de village côtier, très conviviale
- Plage, port et restaurants à pied
- Forte demande, revente facilitée
Points de vigilance
- Quartier touristique et animé en haute saison
- Bruit possible en été
- Stationnement difficile
Secteur : promenade de la Plage, avenue de Nice, avenue du Général Leclerc, allée des Pins, rue Jean Bouin
Base : 308 appartements et 24 maisons vendus (2023-2025). Sur la seule promenade de la Plage : médiane de 6 180 €/m².
08La nature et la tranquillité
Saint-Jean et l’ouest
4 660 €appartement5 780 €maison
À l’ouest de la ville, vers Villeneuve-Loubet et La Colle-sur-Loup, le secteur de Saint-Jean incarne la douceur de vivre méditerranéenne : pins, oliviers, résidences et maisons au calme. Le centre commercial Polygone Riviera est tout proche.
Avantages
- Calme et verdure typiques de la Côte d’Azur
- Polygone Riviera et accès à l’A8 à proximité
- Bon choix de maisons familiales
Points de vigilance
- Moins de commerces de proximité
- Éloignement du centre-ville
- Voiture souvent indispensable
Secteur : avenue de Grasse, route de France, avenue de la Santoline, avenue des Alpes, chemin de Sainte-Colombe
Base : 213 appartements et 56 maisons vendus (2023-2025).
09Un quartier vert, autour du musée Renoir
Les Collettes
4 660 €appartement5 400 €maison
Autour du domaine des Collettes, où vécut Auguste Renoir et qui abrite aujourd’hui son musée : un quartier résidentiel apprécié pour sa verdure et son calme. Villas et petites copropriétés offrent un bon compromis entre tranquillité et accès au centre-ville.
Avantages
- Quartier calme, vert et résidentiel
- Centre-ville accessible
- Idéal pour les familles et les amoureux de nature
Points de vigilance
- Peu d’animation
- Commerces de proximité limités
- Plage à rejoindre en voiture ou en bus
Secteur : chemin des Collettes, chemin du Vallon des Vaux, avenue de la Gaude
Base : 30 appartements et 21 maisons vendus (2023-2025).
10Un secteur calme et familial
Les Bréguières
4 630 €appartement6 240 €maison
Un peu en retrait du centre, les Bréguières sont connues pour leur ambiance tranquille et familiale, leurs espaces verts et leur atmosphère détendue. Un quartier apprécié des familles, avec écoles et commerces de proximité.
Avantages
- Calme et résidentiel
- Écoles et commerces de proximité
- Bonne desserte en bus
Points de vigilance
- Peu d’animation
- Mer à rejoindre en voiture ou en bus
- Certains logements anciens à rénover
Secteur : avenue des Bréguières, avenue des Fauvettes, avenue des Chênes, avenue Ziem, avenue des Tuilières
Base : 93 appartements et 40 maisons vendus (2023-2025).
11Un voyage dans le temps
Le Haut-de-Cagnes
4 300 €appartement5 000 €maison
Village perché aux ruelles étroites et aux maisons de pierre, dominé par le château Grimaldi du XIVe siècle, qui abrite aujourd’hui un musée. Les prix y sont plus abordables, mais le charme, le patrimoine et les vues en font un secteur très prisé.
Avantages
- Charme médiéval et patrimoine unique
- Calme et pittoresque
- Vues panoramiques sur la mer et la ville
Points de vigilance
- Accès en voiture difficile
- Services moins proches
- Logements anciens, souvent à rénover
Secteur : montée de la Bourgade et ruelles du bourg médiéval
Base : 33 appartements et 17 maisons vendus (2023-2025).
12Pratique et animé
Le centre-ville
4 100 €appartement5 460 €maison
Autour de l’hôtel de ville et de la gare : commerces, marchés, services, écoles et transports, tout se fait à pied. C’est le secteur le plus actif du marché, avec des prix d’entrée accessibles, idéal pour un premier achat ou un investissement locatif.
Avantages
- Tout à pied, gare et bus à proximité
- Prix d’entrée accessibles
- Forte demande locative
Points de vigilance
- Axes passants et bruit
- Immeubles anciens, copropriétés à étudier
- Stationnement difficile
Secteur : avenue Cyrille Besset, boulevard Maréchal Juin, avenue de l’Hôtel de Ville, avenue de Verdun, rue Pasteur, avenue Auguste Renoir
Base : 702 appartements et 35 maisons vendus (2023-2025).
Écoles
Écoles, collèges et lycées à Cagnes-sur-Mer
Avec des enfants, l’école compte autant que la vue. Voici les établissements de Cagnes-sur-Mer, secteur par secteur, avec les résultats officiels publiés par l’Éducation nationale pour les collèges et les lycées.
Centre-ville et Haut-de-Cagnes
Lycée Auguste RenoirLycée public
96 %de réussite au bac 2025, 61 % de mentionsConforme aux attentes (−1)
Lycée professionnel Auguste EscoffierLycée public
81 %de réussite au bac pro 2025En dessous des attentes (−6)
- École élémentaire FerryPublic
- École élémentaire Le LogisPublic
- École maternelle RenoirPublic
- École maternelle Les CanebiersPublic
- École primaire Vieux BourgPublic
Bord de mer : Cros-de-Cagnes et Hippodrome
- École élémentaire GambettaPublic
- École maternelle GambettaPublic
- École primaire La PinèdePublic
- École maternelle La PinèdePublic
- École maternelle MozartPublic
Est et nord : Bréguières, Val Fleuri, Collettes
Collège Les BréguièresCollège public
99 %de réussite au brevet 2025Au-dessus des attentes (+9)
Collège André MalrauxCollège public
90 %de réussite au brevet 2025Conforme aux attentes (−2)
- École élémentaire GionoPublic
- École maternelle GionoPublic
- École élémentaire Val FleuriPublic
- École maternelle Val FleuriPublic
- École élémentaire privée AlphabetPrivé
- École primaire privée Happi SchoolPrivé
Ouest et sud-ouest : Daudet, Jules Verne, avenue des Alpes
Collège Jules VerneCollège public
92 %de réussite au brevet 2025Au-dessus des attentes (+4)
École secondaire privée EnjoyschoolCollège privé
Pas de résultats publiés
- École élémentaire Daudet 1Public
- École élémentaire Daudet 2Public
- École maternelle Les PrimevèresPublic
- École primaire privée La FontainePrivé
- École primaire privée Le Pain de SucrePrivé
Résultats officiels de l’Éducation nationale, session 2025. Moyennes dans les Alpes-Maritimes : 88,9 % au brevet, 95 % au bac général et technologique, 85,6 % au bac pro. La « valeur ajoutée » compare la réussite de l’établissement à celle attendue compte tenu du profil de ses élèves : c’est l’indicateur le plus juste pour comparer deux établissements. Il n’existe pas de résultats publiés pour les écoles maternelles et élémentaires. L’école de votre enfant dépend de votre adresse (carte scolaire) : vérifiez votre secteur auprès de la mairie avant d’acheter.
Questions fréquentes
L’immobilier à Cagnes-sur-Mer en questions
Quel est le prix au m² à Cagnes-sur-Mer en 2026 ?
Au 1er septembre 2026, MeilleursAgents estime le prix moyen à 5 181 €/m² pour un appartement et 5 469 €/m² pour une maison. Sur les ventes réelles de 2023 à 2025, la médiane est d’environ 4 670 €/m² pour les appartements et 5 840 €/m² pour les maisons.
La proximité de la mer fait-elle vraiment monter le prix d’un bien ?
Oui. Sur la promenade de la Plage, le prix médian des appartements vendus atteint 6 180 €/m², bien au-dessus de la moyenne de la ville. Cette prime dépend aussi de l’état du bien, de l’exposition, du stationnement et de la concurrence au moment de la mise en vente.
Quels sont les quartiers les plus recherchés à Cagnes-sur-Mer ?
Les Vespins et l’Hippodrome affichent les prix les plus élevés. Le Cros-de-Cagnes attire pour la vie balnéaire, le Haut-de-Cagnes pour son authenticité. Le Val Fleuri, les Bréguières et les Collettes séduisent les familles pour leur calme.
Comment est calculé le prix au m² à Cagnes-sur-Mer ?
Le prix au m² part des ventes réellement observées, puis s’ajuste selon le quartier, le type de bien, l’état, le DPE, l’étage, l’extérieur, le stationnement, la vue et la proximité de la mer ou du village. Un appartement au Cros-de-Cagnes, une maison au Val Fleuri ou un bien de caractère au Haut-de-Cagnes ne se valorisent pas de la même façon.
Un mauvais DPE peut-il faire baisser le prix de vente ?
Oui. Un DPE défavorable peut peser sur la négociation, en particulier face à un investisseur locatif. À l’inverse, un bon DPE devient un vrai argument de vente.
Les appartements sont-ils plus recherchés que les maisons ?
Cagnes-sur-Mer est avant tout une ville d’appartements : près de neuf ventes sur dix entre 2023 et 2025. Les maisons, plus rares, se trouvent surtout sur les collines (Gros-Buaux, Bréguières, Hubac, Saint-Jean) et restent très demandées.
