4 389 €Prix moyen au m²appartements
5 010 €Prix moyen au m²maisons
4 658 €Prix moyen au m²tous biens confondus
18,0 €Loyer moyen au m²appartements, par mois
01Vosgelades, La Gaude, route de Cagnes
Les collines du sud-est
4 550 €appartement5 700 €maison
Sur les coteaux qui descendent vers Saint-Paul-de-Vence et Cagnes-sur-Mer : résidences récentes avec piscine, villas et jardins, souvent avec vue sur la mer au loin. Le secteur le plus recherché de Vence, idéal pour les familles.
Avantages
- Résidences récentes et villas avec jardin
- Vues dégagées selon l’exposition
- Accès plus direct vers Cagnes et la côte
Points de vigilance
- Voiture indispensable
- Trafic aux heures de pointe sur la route de Cagnes
- Peu de commerces à pied
Secteur : chemin des Vosgelades, chemin de la Gaude, route de Cagnes, chemin des Fourches, chemin du Pioulier
Base : 93 appartements et 56 maisons vendus (2023-2025).
02Résidentiel, côté Tourrettes
L’ouest de Vence
4 290 €appartement5 700 €maison
À l’ouest du centre, le long de la route de Grasse : un secteur résidentiel apprécié, mélangeant petites résidences et maisons avec jardin, à quelques minutes à pied ou en voiture du centre-ville.
Avantages
- Bon équilibre calme / proximité du centre
- Maisons avec jardin à prix raisonnable
- Vue sur les baous
Points de vigilance
- Circulation sur la route de Grasse
- Pentes selon les rues
- Plus éloigné de la mer
Secteur : avenue Henri Giraud, avenue Rhin et Danube, avenue Humbert Ricolfi, chemin du Calvaire, route de Grasse
Base : 114 appartements et 43 maisons vendus (2023-2025).
03Émile Hugues et la Reine Jeanne
Le sud du centre
4 270 €appartement4 740 €maison
L’entrée sud de la ville, le long des grandes avenues : beaucoup de résidences, des commerces et les services à proximité. Un secteur pratique, très demandé pour une résidence principale.
Avantages
- Commerces et services à proximité
- Grand choix de résidences
- Accès rapide vers Cagnes et la côte
Points de vigilance
- Avenues passantes
- Peu de maisons
- Moins de charme que la cité
Secteur : avenue Émile Hugues, boulevard de la Reine Jeanne, avenue du Colonel Meyère, chemin de la Pierre Droite
Base : 105 appartements et 16 maisons vendus (2023-2025).
04Les avenues, autour de la cité
Le centre-ville
3 930 €appartement6 310 €maison
Autour de la cité historique : commerces, cafés, marchés sur la place du Grand-Jardin, écoles et services. C’est le secteur le plus actif du marché, avec une majorité d’appartements. La chapelle du Rosaire, décorée par Matisse, se trouve sur l’avenue qui porte son nom.
Avantages
- Tout à pied : commerces, marchés, services
- Marché très liquide, revente facilitée
- Bon potentiel locatif à l’année
Points de vigilance
- Stationnement difficile
- Immeubles d’époques variées, copropriétés à étudier
- Animation et circulation en journée
Secteur : avenue des Poilus, avenue Foch, avenue de la Résistance, avenue Victor Tuby, avenue Henri Matisse
Base : 236 appartements et 7 maisons vendus (2023-2025).
05Vers Saint-Jeannet
L’est : Sainte-Colombe
3 770 €appartement5 090 €maison
À l’est de la ville, en direction de Saint-Jeannet : un secteur résidentiel au pied des baous, avec résidences et maisons à des prix plus accessibles. Une bonne porte d’entrée pour un premier achat.
Avantages
- Prix plus accessibles
- Cadre verdoyant au pied des baous
- Centre-ville proche en voiture
Points de vigilance
- Plus éloigné de la côte
- Chemins étroits par endroits
- Voiture souvent nécessaire
Secteur : chemin de Sainte-Colombe, avenue de Provence, route de Saint-Jeannet, avenue du Général Leclerc
Base : 43 appartements et 38 maisons vendus (2023-2025).
06Remparts, place du Peyra et galeries
La cité historique
3 430 €appartement4 060 €maison
À l’intérieur des remparts du XIIIe siècle, autour de la cathédrale et de la place du Peyra : ruelles, fontaines et plus de trente galeries d’art. Les logements sont souvent petits et anciens, ce qui explique les prix les plus bas de la ville au m².
Avantages
- Charme médiéval et vie culturelle
- Prix d’entrée les plus accessibles
- Commerces et marchés au pied de l’immeuble
Points de vigilance
- Logements anciens, travaux fréquents
- Peu de lumière dans certaines ruelles
- Pas de stationnement privatif
Secteur : rue du Marché, rue de l’Hôtel de Ville, rue de l’Évêché, rue Saint-Michel, place Antony Mars
Base : 112 appartements et 22 maisons vendus (2023-2025).
Écoles
Écoles, collèges et lycées à Vence
Avec des enfants, l’école compte autant que la vue. Voici les établissements de Vence, secteur par secteur, avec les résultats officiels publiés par l’Éducation nationale pour les collèges et les lycées.
Centre-ville et cité historique
Lycée Henri MatisseLycée public
96 %de réussite au bac 2025, 72 % de mentionsConforme aux attentes (−2)
- École élémentaire Saint-MichelPublic
- École maternelle SignadourPublic
- École élémentaire ToreillePublic
- École maternelle Lei BigarradiéPublic
- École maternelle Des BaousPublic
Ouest de Vence
Collège la SineCollège public
85 %de réussite au brevet 2025En dessous des attentes (−8)
- École élémentaire ChagallPublic
Est : Sainte-Colombe et les collines
- École primaire Le SuvePublic
- École primaire FreinetPublic
Résultats officiels de l’Éducation nationale, session 2025. Moyennes dans les Alpes-Maritimes : 88,9 % au brevet, 95 % au bac général et technologique, 85,6 % au bac pro. La « valeur ajoutée » compare la réussite de l’établissement à celle attendue compte tenu du profil de ses élèves : c’est l’indicateur le plus juste pour comparer deux établissements. Il n’existe pas de résultats publiés pour les écoles maternelles et élémentaires. L’école de votre enfant dépend de votre adresse (carte scolaire) : vérifiez votre secteur auprès de la mairie avant d’acheter.
Questions fréquentes
L’immobilier à Vence en questions
Quel est le prix au m² à Vence en 2026 ?
Au 1er septembre 2026, MeilleursAgents estime le prix moyen à 4 389 €/m² pour un appartement et 5 010 €/m² pour une maison. Sur les ventes réelles de 2023 à 2025, la médiane est d’environ 4 010 €/m² pour les appartements et 5 350 €/m² pour les maisons.
Quels sont les quartiers les plus recherchés ?
Les collines du sud-est (Vosgelades, la Gaude, route de Cagnes) pour les résidences récentes et les villas, puis l’ouest et le sud du centre. La cité historique séduit par son charme, avec des prix d’entrée plus bas.
Vence est-elle intéressante par rapport au littoral ?
Oui pour qui cherche de l’espace : le prix moyen au m² y est nettement inférieur à celui de Cagnes-sur-Mer, Villeneuve-Loubet ou Saint-Paul-de-Vence, avec tous les services d’une ville.
Faut-il acheter dans la cité historique ?
C’est une adresse de caractère, mais soyez attentif à l’état de l’immeuble, aux travaux votés, à la luminosité et à l’accès. Une visite accompagnée permet d’éviter les mauvaises surprises.
Comment estimer mon bien à Vence ?
Vue sur les baous ou sur la mer, terrain, état, copropriété : chaque critère compte. Je vous propose une estimation offerte et argumentée, fondée sur les ventes récentes de votre quartier.
